LOCAZIONE ABITATIVA: TRA CANONE REALE E CANONE FITTIZIO, QUALE PREVALE?
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza pubblicata lo scorso 17 settembre, risolvendo una questione di massima di particolare importanza, ha enunciato il principio secondo cui in tema di locazioni abitative, l’art. 13 della legge n. 431 del 1998, da ricondurre nell’ambito del procedimento simulatorio, sanziona di nullità la previsione occulta di una maggiorazione del canone apparente. La sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, dell’oggetto apparente (il canone fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con tale norma imperativa che detta sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la (unica) convenzione originaria, oggetto di registrazione. L’effetto della sostituzione è, in altri termini, impedito dalla suddetta disposizione normativa, sicché è proprio la clausola inserita attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto. Di quel medesimo atto nullo non può neppure predicarsi una ipotetica validità sopravvenuta per effetto della tardiva registrazione, giacché soltanto un nuovo accordo di tipo novativo rispetto al precedente contratto scritto e registrato consente alle parti di modificare il precedente assetto negoziale.